Jak schovat nemovitost před podvodníky, ale i exekucí? Pomůže zástavní právo nebo svěřenský fond

Pravidelně na nás z nejrůznějších zpráv vykukují nezáviděníhodné případy lidí, kteří kvůli drobné chybě a šikovnému jednání podvodníků přišli o nemovitost. A mnohdy jim k tomu dopomohl sám katastr nemovitostí, byť samozřejmě ne úmyslně. Kliček je totiž mnoho. Stačí například, abyste dlouhodobě pobývali v zahraničí, zapomněli na úřadě nahlásit změnu doručovací adresy atd. A najednou zjistíte, že nemovitost vůbec není vaše, a že si ji na sebe v katastru přepsal úplně někdo jiný. A než se rozkoukáte, má váš byt či dům už nejméně pátého majitele, takže povinné soudní kolečko se potáhne dlouhou řadu let – a v žádném případě při něm nemusíte být úspěšní.

Nebudeme teď dopodrobna zabíhat do všech fíglů a kliček, které podvodníci používají. I kdybychom se snažili popsat jen ty nejčastější, zabral by podrobný rozbor několik následujících stran. Mnohdy tyto praktiky připomínají spíše jednání mafie, jejíž chapadla se táhnou až k pracovníkům příslušných úřadů. Místo toho vám doporučíme několik šikovných tipů na možnou ochranu vašeho majetku.

Z katastru lze snadno dohledat všechny vaše nemovitosti

Stačí, abyste například nemovitosti zdědili. Možná to nevíte, ale katastr nemovitostí umožní každému za pouhých 50 Kč nahlédnout do toho, jaké nemovitosti se k vašemu jménu váží a spojit tak všechny nemovitosti s vaším jménem. Stačí mu k tomu jen občanka a vaše nacionále (rodné číslo lze zjistit např. z podnikatelského rejstříku). A co je na tom nejlepší? Vy vůbec nezjistíte, že se na vás někdo v tomto směru informoval. Pokud podnikáte, je obchodní rejstřík pro všechny zájemce doslova otevřenou knihou. I když by teoreticky měly platit přísné normy podle GDPR, naše české zákony s nimi ve skutečnosti příliš nepočítají. Je to s podivem, když uvážíme, jak vysoké pokuty hrozí např. běžnému živnostníkovi za to, že u něj kontrola na nástěnce najde seznam jeho obchodních kontaktů s telefonními čísly nebo fakturu zapomenutou na stole a nikoli uloženou v uzamykatelné zásuvce nebo skříni. Ale bohužel je to tak.

Bankovní zástava zabrání změnám majitele

A jak se tedy pojistit proti tomu, abyste se nestali objektem žádného podvodu? Jednou z dobrých možností je například bankovní zástava. Je to vlastně jednoduché. Stačí si vzít na nemovitost, kterou chcete ochránit, menší hypotéku. Nemusí vás to stát téměř nic navíc, uvážíme-li nízké úročení. Podle vnitřních podmínek banky ji můžete bez sankcí uhradit do 2-4 let. Předčasné uhrazení vašeho závazku do dvou let od poskytnutí půjčky nabízí řada bank. A pokud na takovou náhodou nenarazíte, pamatujte si, že podle zákona můžete každý rok uhradit čtvrtinu hodnoty hypotéky bez jakýchkoliv sankcí.

Po celou dobu trvání hypotéky je na vaši nemovitost zřízeno zástavní právo, jehož součásti je i tzv. institut zákazu zcizení. A o co jde? Stručně řečeno, bez souhlasu banky zkrátka vaše nemovitost změnit majitele nemůže, i kdyby se podvodníci snažili jak chtěli. Zadlužené nemovitosti proto pro ně nejsou zajímavé. A nemusíte si brát hypotéku stále dokola, abyste si tímto způsobem nemovitost pojistili. Stačí vám jen jedna jediná.

A jak je to možné? Po doplacení hypotéky totiž dostanete do ruky potvrzení úhradě dluhu a zároveň s ním i návrh na výmaz zástavního práva. Právě v tomto bodě se vám bude hodit typická vlastnost českých oficiálních institucí, které spolu spíše nekomunikují než naopak. Doručení návrhu na výmaz je tedy jen a jen na vás. A pokud se na katastr „náhodou“ zapomenete stavit, vůbec nic se nestane.

Všichni včetně katastru si budou stále myslet, že je vaše nemovitost zatížena dluhem a institut zákazu zcizení bude stále funkční. A banka po vás přitom nebude chtít vůbec nic. Kdekoliv jinde je pak záznam o zaplacené hypotéce dostupný, takže vás nebude limitovat např. při žádosti o další půjčku. Jen kvůli další hypotéce by bylo vhodné ho smazat.

V takovém případě je odblokování nemovitosti snadné. Stačí jednoduše nový návrh na výmaz a vše bude rychle vyřízeno. Problém to není ani např. v případě dědictví. Dědice to bude stát jen jedno kolečko po úřadech navíc. Banka si na splacenou nemovitost rozhodně nebude dělat žádné nároky, to se nemusíte bát.

Svěřenský fond chrání i před možnými exekucemi

Trikem s trváním zástavního práva se šance na to, že se stane objektem podvodníků, výrazně sníží. Je tu však ještě lepší možnost a tou je svěřenský fond. Je to trochu složité vysvětlování, nicméně si pamatujte, že k založení této právní formy jsou třeba tři osoby – zakladatel, správce a obmyšlený, a přitom ani jednomu z nich tato nemovitost nepatří. A aby to bylo ještě lepší, všechny tři osoby mohou být jedním a tím samým člověkem. Stačí, když si k sobě přiberete ještě jednu důvěryhodnou osobu jako správce. V katastru pak bude vidět pouze název fondu a jméno jeho správce.

Jste tedy správcem a uživatelem svého majetku, který vlastně není na první pohled váš. A nezmění se to, dokud nebude fond zrušen. Navíc je majetek fondu nepostižitelný i v případě exekucí, čehož rádi využívají například podnikatelé. První kroky při zakládaní svěřenského fondu včetně všech práv je vhodné konzultovat s odborníkem, později si už vystačíte zcela ve vlastní režií. A pokud jste o něm ještě neslyšeli, nedivíme se. V naši legislativě je totiž zakotven teprve od roku 2014.

Svěřenský fond je vhodný pro ty, kteří by z jakéhokoliv důvodu na hypotéku na nemovitost nedosáhli nebo zkrátka nechtějí zaplatit ani o korunu více, než by bylo třeba (čemuž se u hypoték – byť s nízkým úročením – zkrátka nevyhneme). V každém případě jde o dobrý způsob, jak výrazně ztížit majetkovým podvodníkům jejich práci.

• Jak schovat nemovitost před podvodníky, ale i exekucí? Pomůže zástavní právo nebo svěřenský fond
• Autor článku: Mgr. Radek Štěpán
• Publikováno: 4. 2. 2020
• Kategorie: Hypotéky, Půjčky, Vzdělávání